En avril 2007, le SNAL a confié à la société Adéquation, spécialisée dans l’observation des marchés immobiliers, une enquête visant à quantifier et qualifier l’activité des aménageurs lotisseurs privés sur l’année 2006.

Cette étude revêt un caractère fondamental car les statistiques du Ministère de l’Equipement (Sitadel) comptabilisent les mises en chantier de logement sans préciser la part respective du terrain diffus et du lot aménagé, c’est-à-dire produit au sein d’opérations organisées d’aménagement (lotissement et zone d’aménagement concerté). Cet indicateur est pourtant essentiel pour mesurer la structure de la consommation foncière et sa meilleure maîtrise au travers des opérations d’aménagement, notamment pour l’habitat individuel.

Les résultats de cette enquête permettent de démontrer :

- La faiblesse de la production foncière dans le cadre d’opérations d’aménagement et le déficit d’urbanisme opérationnel des collectivités locales. En effet en 2006, la production organisée en lotissement et en ZAC a totalisé 60 200 maisons, soit seulement 33% des mises en chantier d’individuel pur, 67% étant réalisés en diffus, soit 120 539 maisons sur des parcelles non aménagées.

Elle n’a représenté que 15% du total des mises en chantier de logements ordinaires (logements individuels purs, individuels groupés et collectifs).

- près de 73% des mises en chantier de lots aménagés ont été réalisées autour de grands pôles urbains et de villes moyennes. En revanche, la part de la maison individuelle en diffus a été prépondérante dans les communes rurales. Elle constitue le vecteur principal de l’étalement urbain.

- Comparativement, les aménageurs privés ont produit des parcelles plus petites et moins chères qu’en individuel diffus : une taille moyenne de parcelle de 756 m2 pour un prix unitaire moyen de 79 033 € en lot aménagé contre 1 440 m2 et 96 500 € la parcelle en diffus.

- Les terrains produits par les aménageurs privés sont globalement adaptés à la demande en termes de surface, sauf pour les parcelles de moins de 600 m2 puisqu’elles ne représentent que 28% du global. Les micro-lots de moins de 400m2 sont une offre rare (5,4%) bien qu’ils soient adaptés à l’urbanisation dense des couronnes urbaines et des centres bourgs.

- Sur un échantillon de 51 opérations mixtes réalisées par des adhérents du SNAL, ZAC ou lotissements proposant à la fois des lots à bâtir pour la maison individuelle et des droits à construire pour la réalisation de logements groupés, individuels ou collectifs, en promotion immobilière ou en locatif social, on dénombrait plus de 56% de logements autorisés en secteur groupé : 43% en promotion immobilière et 13% en locatif social. La diversité des formes d’habitat développées dans ces opérations (lots pour de l’individuel pur, l’individuel groupé, de l’intermédiaire urbain, du collectif) aboutit à une densité moyenne relativement importante de 23,5 logements à l’hectare.

Cette étude prouve que l’étalement urbain résulte principalement de la prolifération de maisons individuelles en diffus. Il n’est pas le fait des opérations d’aménagement et il convient de ne pas amalgamer sous l’appellation lotissement la maison individuelle en général et les opérations réalisées par les aménageurs (lotissement et ZAC). Si l’on veut contenir l’étalement urbain, il faut favoriser les opérations organisées d’aménagement, ce qui implique de relancer la mise à disposition de foncier par une politique volontariste des collectivités locales. Les travaux actuels du Grenelle de l’Environnement montrent que la réalisation de ces objectifs passe par une révision du mode de programmation urbaine et du niveau de gouvernance en matière d’urbanisme et de politique du logement. Ces réformes sont urgentes car on constate d’ores et déjà une amorce de baisse en 2008 de la production de logements dans les opérations d’aménagement qui devrait se confirmer en 2009 si aucune mesure n’est prise rapidement.

Télécharger l’étude : étude adéquation