L’OPÉRATION DE LOTISSEMENT DENSE

PRÉSENTATION DE L’OPÉRATION

Située au Nord et à l’Est de l’église, elle comptera à terme 22 lots. Elle sera desservie par trois voies nouvelles provenant de la rue de l’Église, de la rue Cléret et de la rue Lamaze. Ces trois voies se rejoindront au niveau d’une placette aménagée au centre de l’opération.
L’habitat projeté sera dans une importante proportion du type " continu dense " : seules 5 maisons sur les 22 ne seront pas accolées à une maison voisine. Il faut noter qu’en dépit de ce choix seulement 3 habitants n’auront d’autre choix, pour accéder au terrain situé en façade arrière de leur maison, que de passer par celle-ci.
L’implantation des maisons ayant une orientation de leur façade sur rue à dominante Nord se fera en " front à rue ", tandis que celle bénéficiant sur cette même façade d’une exposition à dominante Sud observeront un recul d’une dizaine de mètres, les façades de leurs garages séparés et des clôtures-pergolas, à la fois végétales et très structurées, venant " tenir " la rue.
Les maisons prévues autour de l’église lui présenteront leur façade principale (entrée piétonne sur la promenade) en observant par rapport à cet édifice, à la demande de l’architecte des Bâtiments de France, un recul d’une quinzaine de mètres. Elles seront desservies à l’arrière par une voie carrossable, bordée par les façades de leurs garages et par les clôtures-pergolas ci-dessus.

LES RÈGLES DE CONSTRUCTION

Les maisons qui y seront bâties devront observer un ensemble de règles strictes, de manière à obtenir exactement le résultat souhaité. Ces règles seront de deux ordres :
- Règles générales : il s’agit du règlement de lotissement, s’imposant à tous les acquéreurs et venant compléter, si besoin est, le règlement du Plan d’Occupation des Sols ; du fait que le terrain d’assiette de l’opération est concerné par deux zones différentes du P.O.S. (UA et UB), seules des compléments non contraires au règlement de chacune de ces deux zones pourront être introduites dans ce document.
- Règles particulières : outre le règlement général, il sera établi pour chaque lot un règlement particulier. Véritable mode d’emploi architectural de la parcelle, ce document extrêmement précis comportera une partie graphique et une partie écrite, qui pourront notamment imposer :
o Les règles complétant les dispositions du règlement de la zone du P.O.S. dans laquelle se trouve la parcelle, mais contraires au règlement de l’autre zone
o La zone dans laquelle peuvent s’implanter l’habitation et le garage ;
o L’implantation de la façade avant de ces bâtiments ;
o Les accolements obligatoires ;
o L’altitude N.G.F. de la dalle de rez-de-chaussée, de l’égout du toit et du faîtage tant de l’habitation que du garage ;
o Le sens du faîtage principal ;
o La pente des toitures ;
o Les proportions des ouvertures, l’emplacement et les dimensions de celle ménagées dans les toitures ;
o La nature et la teinte des matériaux (tuiles, enduits de ravalement, menuiseries extérieures) ;
o La nature et la hauteur des clôtures et plantations imposées.
L’équipe pluridisciplinaire qui a élaboré le projet a travaillé pour établir le parcellaire et les élévations avec trois constructeurs : Maisons Phénix et Maisons Pierre qui proposent essentiellement des maisons sur catalogue, et Maisons d’En France qui construit également des maisons " sur mesure ". Les élévations et perspectives des façades sur rue ont été conçues en jouant avec des volumes proposés dans les catalogues de ces constructeurs, et le parcellaire taillé en conséquence.
Ceci n’a pas pour conséquence que chaque lot soit réservé à un constructeur particulier, ce qui se résoudrait à une promotion horizontale déguisée. Chaque acquéreur de lot aura l’entier et libre choix de son constructeur, pourvu que ce dernier respecte les impositions prévues. Il nous a paru toutefois indispensable de nous assurer qu’au moins un produit présent sur le marché de la maison individuelle pouvait parfaitement s’adapter, sans modification onéreuse, à chacune des parcelles de l’opération.
Le souci d’éviter de créer des lots " invendables " est bien sûr d’ordre commercial, mais tend également à assurer l’agrément du futur quartier : il serait gênant que persiste une " dent creuse ", voire que la vie du quartier soit perturbée pendant des années par des opérations de construction trop échelonnées dans le temps, et ce en raison de la lenteur de la commercialisation.

Au demeurant, il était également intéressant de démontrer qu’un urbanisme de qualité pouvait résulter de la combinaison de volumes relativement banals.

LE CONTRÔLE DE L’APPLICATION DES RÈGLES
Rien ne sert d’édicter des règles, aussi précises et bien pensées soient-elles, si l’on n’en vérifie pas rigoureusement le bon respect. Un contrôle sera donc opéré en deux étapes :
- Lors de la conception du projet de construction :
Aucune demande de permis de construire ne pourra être instruite sans que l’architecte concepteur du lotissement ait au préalable donné son accord sur le projet et en ait visé les plans. Le rôle de l’architecte coordinateur sera primordial à ce stade : il contrôlera la stricte application des règles, mais devra aussi conseiller le futur utilisateur, lui suggérer les modifications qu’il jugerait utile, voire même lui en imposer dans un cadre toutefois clairement délimité par le règlement.
- Lors de la construction des bâtiments :
L’implantation planimétrique et altimétrique des bâtiments sera obligatoirement réalisée par le géomètre du lotissement.
Dès l’édification des fondations et de la dalle de rez-de-chaussée, ce même géomètre en vérifiera la conformité avec l’implantation qu’il aura précédemment réalisée.
Ses honoraires, pour ces deux missions, seront intégralement pris en charge par le vendeur du terrain.
Le contrôle de la conformité des travaux qui suivront pose moins de difficultés et pourra être alternativement opérée soit par architecte coordinateur, soit par le maître d’ouvrage du lotissement, à l’occasion de visite périodique du terrain.
Toute non-conformité qui sera constatée sera immédiatement communiquée au maître d’ouvrage, à son constructeur ainsi qu’à la Mairie, seule habilitée à prendre les mesures nécessaires.